Informace ke směně nemovitých věcí

Protože zákonné opatření neupravuje speciální režim pro předmět daně z nabytí nemovitých věcí (dále jen „daň“) při nabytí nemovitých věcí směnou, jsou předmětem daně obě nabytí vzájemně poskytovaných nemovitých věcí jako nabytí samostatná, tj. vede se u nich samostatné daňové řízení. Směna je analogickým smluvním typem ke kupní smlouvě, přičemž za nabývanou nemovitou věc je poskytováno nepeněžité protiplnění formou jiné nemovité věci. K tomu může být poskytováno i peněžní (či jiné nepeněžní) vyrovnání (doplatek).
Od 1. 11. 2016 je účinná změna zákonného opatření, kterou je upraven jednodušší postup pro určení nabývací hodnoty pro stanovení základu daně u převážné většiny případů nabytí vlastnického práva k nemovité věci směnou nemovitých věcí. Jedná se o případy, ve kterých není účastníkem směny územní samosprávný celek, dobrovolný svazek obcí, Regionální rada regionu soudržnosti nebo stát.

1. Stanovení nabývací hodnoty při nabytí vlastnického práva k nemovité věci směnou v případech, kdy není účastníkem směny územní samosprávný celek, dobrovolný svazek obcí, Regionální rada regionu soudržnosti nebo stát
   
   Podle § 13 odst. 2 zákonného opatření poplatník již nemusí určovat hodnotu pozbývané nemovité věci (tj. nemovité věci poskytované jako protiplnění), protože při určení sjednané ceny je rozhodující pouze existence a výše doplatku. Není-li poskytován žádný doplatek, je sjednaná cena ve výši 0 Kč, je-li poskytován doplatek, je sjednaná cena ve výši tohoto doplatku.
   
   Na to pak navazuje změna v ustanovení § 14 zákonného opatření, která pro tyto případy stanoví srovnávací daňovou hodnotu ve výši 100 % směrné hodnoty nebo 100% zjištěné ceny. Ve většině případů bude sjednaná cena tvořená jen doplatkem výrazně nižší, než je hodnota nabývané nemovité věci, nebo bude nulová, bude-li transakce bez doplatku.
   
   Protože je dána podmínka, že nabývací hodnotou nesmí být výlučně sjednaná cena, lze tento postup aplikovat pouze tehdy, je-li porovnávána sjednaná cena a srovnávací daňová hodnota.
   
   Výlučnost sjednané ceny jako nabývací hodnoty je stanovena v ust. § 22 odst. 1 zákonného opatření, tj. pouze jde-li o nabytí vlastnického práva k nemovité věci z majetku nebo do majetku územně samosprávného celku, dobrovolného svazku obcí nebo Regionální rady regionu soudržnosti. Výše popsaný postup stanovení nabývací hodnoty nelze uplatnit také v případě, že je účastníkem směny stát.
   
   Příklad č. 1
   
2. Směna nemovitých věcí je-li účastníkem směny územní samosprávný celek (ÚSC), dobrovolný svazek obcí nebo Regionální rada regionu soudržnosti
   
   Je-li nabývána nemovitá věc do nebo z vlastnictví ÚSC, dobrovolného svazku obcí či Regionální rady regionu soudržnosti, nabývací hodnotou je výlučně sjednaná cena (§ 22 odst. 1 ve spojení s § 12 zákonného opatření). To se vztahuje i na případy směny nemovitých věcí, kdy jedním z účastníků smlouvy jsou tyto vyjmenované subjekty, a proto je hodnota pozbývané nemovité věci součástí sjednané ceny (§ 13 odst. 2 zákonného opatření). Pro stanovení sjednané ceny (úplaty) se nepeněžní plnění (poskytovaná nemovitá věc) ocení dle ust. § 4 odst. 2 zákonného opatření zjištěnou cenou podle oceňovacích předpisů, a k této hodnotě se přičte případné další plnění (doplatek). Nelze již použít ocenění směrnou hodnotou, neboť tato možnost byla s účinností od 1. 11. 2016 z ustanovení § 4 odst. 2 zákonného opatření vypuštěna.
   
   Je-li při nabytí vlastnického práva k nemovité věci směnou poskytován doplatek, jedná se fakticky o kombinaci smluv – směnné (směna jedné nemovité věci za jinou) a kupní (za část nemovité věci je poskytnuto protiplnění v penězích), což je nutné zohlednit při určení sjednané ceny pro stanovení základu daně. V takovém případě se sjednaná cena, tj. zjištěná cena nemovitých věcí poskytovaných jako protiplnění, poměrně rozdělí na část, která je směňována, a na část, která je prodávána za doplatek.
   
   ÚSC a dobrovolné svazky obcí jsou však od daně osvobozeny a nemají povinnost podávat daňové přiznání ( § 6 a § 40 zákonného opatření). Stanovení sjednané ceny je proto rozhodující pouze pro druhého účastníka smlouvy, který nabývá vlastnické právo k nemovité věci směnou s ÚSC, dobrovolným svazkem obcí či Regionální radou regionu soudržnosti, případně je-li poplatníkem Regionální rada regionu soudržnosti.
   
   Příklad č. 2
   
3. Směna nemovitých věcí je-li účastníkem směny stát.
   
   Podle § 12 odst. 4 zákonného opatření je při určení nabývací hodnoty prioritní posouzení, zda existuje zvláštní cena. Je-li nabýváno vlastnické právo k nemovité věci z majetku státu, je podle ust. § 21 odst. 1 zákonného opatření nabývací hodnotou zvláštní cena, tj. cena dosažená prodejem z majetku státu, a ta se u nepeněžního plnění zjistí dle ust. § 4 odst. 2 zákonného opatření, tj. oceněním zjištěnou cenou podle oceňovacích předpisů.
   
   Při nabytí nemovité věci od státu je nabývací hodnotou poskytnuté protiplnění, tj. 100% zjištěné ceny pozbývané nemovité věci + případný doplatek. Dosavadní postup stanovení nabývací hodnoty se tedy v případě nabytí nemovité věci od státu nemění, jen nelze již použít ocenění směrnou hodnotou, neboť tato možnost byla s účinností od 1. 11. 2016 z ustanovení § 4 odst. 2 zákonného opatření vypuštěna.
   
   Obdobně jako v případě ÚSC je-li při nabytí vlastnického práva k nemovité věci směnou poskytován doplatek, jedná se fakticky o kombinaci směnné a kupní smlouvy. Sjednaná cena, tj. cena (zjištěná nebo obvyklá) nemovitých věcí poskytovaných jako protiplnění, se proto poměrně rozdělí na část, která je směňována, a na část, která je prodávána za doplatek.
   
   Nabytí vlastnického práva k nemovité věci státem je od daně osvobozeno bez povinnosti uplatnit osvobození v daňovém přiznání. Stanovení ceny dosažené prodejem je proto rozhodující pouze pro druhého účastníka smlouvy, který nabývá vlastnické právo k nemovité věci směnou se státem.
   
   Příklad č. 3