Informace k aplikaci zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí

Dotaz:
Kupuji dům a slyšela jsem, že jako kupující mám nyní zaplatit daň z převodu (nabytí) nemovitosti namísto prodávajícího. Prodávající ale říká, že to není problém, že ji zaplatí a že to dáme do smlouvy, že ji platit nemusím. Je to možné?

Odpověď:
Protože novelou (zákonem č. 254/2016 Sb.) došlo k zásadní změně zákonného opatření, je podstatné datum nabytí vlastnického práva k nemovité věci (v případě nemovitých věcí evidovaných v katastru nemovitostí je to datum právních účinků vkladu do katastru nemovitostí). Do 31. 10. 2016 bylo v ust. § 1 odst. 1 písm. a) zákonného opatření stanoveno, že jde-li o nabytí vlastnického práva k nemovité věci koupí nebo směnou, je poplatníkem prodávající, pokud si účastníci ve smlouvě nedohodnou, že poplatníkem je nabyvatel. Pokud byl poplatníkem prodávající, byl nabyvatel ručitelem daně.

S účinností od 1. 11. 2016 ale platí, že poplatníkem je výhradně nabyvatel nemovité věci, institut ručení za daň již neexistuje.
Pokud by si účastníci dohodli, že

• poplatníkem bude převodce, je to v rozporu jak se zákonným opatřením, tak s ust. § 241 zákona č. 280/2009, Sb., daňový řád, ve znění pozdějších předpisů, podle kterého je dohoda o přenesení daňové povinnosti na jinou osobu vůči správci daně neúčinná; převodce by proto musel podávat daňové přiznání jménem nabyvatele (na základě zmocnění), pro něhož je ovšem tento postup rizikový, neboť jakýkoliv chybný postup (opožděné podání daňového přiznání, chybně spočítaná a zaplacená daň apod.) je k jeho tíži (sankce za opožděné podání daňového přiznání či za prodlevu s placením daně apod.)
• platit daň bude převodce, musí zaplatit na osobní daňový účet nabyvatele; případné sankce za chybně či pozdě zaplacenou daň by šly opět k tíži nabyvatele, který je poplatníkem daně.

Tato změna v osobě poplatníka daně je i v zájmu účastníků smluv – pokud byl poplatníkem daně převodce a nabyvatel byl ručitelem, neměl záruku, že daň bude poplatníkem zaplacena. Je-li poplatníkem nabyvatel, vede daňové řízení ve své režii. Převodce není ručitelem, není důvod přenášet placení daně na něj a vystavovat se tak riziku, že daň nebude uhrazena včas či v plné výši.

Dotaz:
Kupuji dům, který postavil prodávající jako novostavbu. Prodávající říká, že u novostavby, kterou on nyní postavil, nemusím platit daň z převodu, je to pravda? Dům je dokončený, ale není zkolaudovaný (dům je před kolaudací, ale kolaudaci má dle kupní smlouvy udělat po koupi kupující - tedy já). Jestli byl dům užívaný, nevím. Vizuálně je dokončený, se všemi povoleními, ale bez kolaudace.

Odpověď:
S účinností od 1. 11. 2016 nelze přiznat osvobození od daně z nabytí podle § 7 zákonného opatření v případě nabytí vlastnického práva k rozestavěné stavbě. Toto osvobození se vztahuje pouze na nabytí vlastnického práva k nově dokončené nebo užívané stavbě či jednotce (dále jen „nemovitá věc“). Rozhodující je, která z těchto skutečností nastane dříve. V praxi je řada případů, kdy užívají vlastníci zejména stavby rodinných domů na základě povolení stavebního úřadu k předčasnému užívání nebo dokonce, a to v rozporu se zákonem, i bez povolení k předčasnému užívání. Důvody mohou být i objektivní, které nemůže vlastník stavby zcela ovlivnit, např. nedokončené inženýrské sítě či silnice u satelitní výstavby.

Vzhledem k tomu, že záměrem tohoto ustanovení je osvobození nabytí vlastnického práva k novým nemovitým věcem určeným k bydlení, nelze nárok na osvobození vázat pouze na kolaudační souhlas či oznámení záměru započít s užíváním stavby, jestliže jsou nemovité věci velmi často užívány řadu let před tím. Taková nemovitá věc by již ztratila punc novosti a osvobození od daně by tak neodpovídalo záměrům zákonné úpravy. Jediným východiskem proto bylo zohlednit i dobu užívání stavby.

Pokud jde o nové pojmy

• za dokončenou je považována taková nemovitá věc, která naplňuje právní podmínky pro její užívání ([ust. § 119 a násl. zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „stavební zákon“)], tj. je užívána na základě oznámení záměru započít s užíváním stavby stavebnímu úřadu nebo na základě kolaudačního souhlasu (dále jen „kolaudace“);
• za užívanou je považována taková nemovitá věc, která je užívána podle § 123 stavebního zákona (předčasné užívání) nebo která je užívána fakticky, bez kolaudace – je to sice v rozporu se stavebními předpisy, ale i k tomu dochází.

Jestliže poplatník uplatní v daňovém přiznání nárok na osvobození od daně, je na něm, aby prokázal, že jsou podmínky pro osvobození splněny (nese důkazní břemeno). Pro uplatnění osvobození (resp. prokazování nároku na osvobození) je pro něj jednodušší, pokud nemovitou věc kupuje již po kolaudaci.

Pokud uplatňuje osvobození před kolaudací, tj. z důvodu, že nemovitá věc je užívaná, musí tuto skutečnost prokazovat konkrétními důkazy (výpovědi svědků, vyjádření obecního úřadu, doklady o platbách za odvoz odpadků, potvrzení o doručování pošty, apod.). Předložené důkazy musí být dostatečně hodnověrné, resp. musí tvořit dostatečný podklad pro to, aby správce daně mohl uplatněné tvrzení považovat za dostatečně věrohodné a pravdivé pro správné stanovení daně. Zpravidla bude nutné doložit více podkladů. Jednodušší je to samozřejmě v případě, že dům v době nabytí vlastnického práva již nabyvatel sám užívá. Pokud by kupoval nemovitou věc, která byla dostavěna již před delší dobou (ale dosud nezkolaudována), je na poplatníkovi daně (nabyvateli nemovité věci), aby si tuto otázku vyjasnil s prodávajícím, případně si od něj vyžádal podklady pro prokázání toho, že nemovitá věc byla užívána.

V zájmu jednodušší důkazní situace pro poplatníka lze proto doporučit, aby kolaudace proběhla před nabytím vlastnického práva k nemovité věci.

Dotaz:
Koupil jsem nemovitost, která byla přestavěna z nebytového prostoru (dílny a kanceláře) na rodinný dům. Bude koupě takového rodinného domu osvobozena od daně z nabytí nemovitých věcí podle § 7 zákonného opatření?

Odpověď:
Do 31. 10. 2016 znělo ustanovení § 7 zákonného opatření takto :
1) Od daně z nabytí nemovitých věcí je osvobozeno první úplatné nabytí vlastnického práva k
a) pozemku nebo právu stavby, jejichž součástí je nová stavba rodinného domu,
b) nové stavbě rodinného domu,

Od 1. 11. 2016 nabylo účinnosti toto znění:
1) Od daně z nabytí nemovitých věcí je osvobozeno první úplatné nabytí vlastnického práva k
a) pozemku nebo právu stavby, jejichž součástí je dokončená nebo užívaná stavba rodinného domu,
b) dokončené nebo užívané stavbě rodinného domu,

Pokud byla provedena stavební úprava (tj. změna) objektu, který nesloužil k bydlení, na rodinný dům, nejedná se o novou stavbu, ale o změnu stavby, která existovala, byť byla užívána k jiným účelům než po přestavbě. Při nabytí vlastnického práva k takto přestavěnému domu do 31. 10. 2016 by osvobození nemohlo být přiznáno, protože by nebyla splněna podmínka „novosti“ stavby rodinného domu.

Při nabytí vlastnického práva k takovému domu od 1. 11. 2016 by předmětné osvobození bylo přiznáno (samozřejmě při splnění všech ostatních zákonem stanovených podmínek uvedených i v odst. 2 cit. § 7 zákonného opatření) v případě, že k datu právních účinků vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí by tato stavba byla dokončená či užívaná. Pro účely daně z nabytí nemovitých věcí je považována

• za dokončenou taková stavba, u níž jsou naplněny právní podmínky pro její užívání (ustanovení § 119 a násl. stavebního zákona), tj. je užívána na základě oznámení stavebnímu úřadu nebo na základě kolaudačního souhlasu.
• za užívanou taková stavba, která je užívána podle § 123 stavebního zákona (předčasné užívání stavby) nebo která je fakticky užívána, aniž jsou naplněny právní podmínky pro její užívání, tj. je užívána bez oznámení stavebnímu úřadu nebo bez kolaudačního souhlasu, ačkoliv stavební zákon takovéto úkony k užívání stavby požaduje.

Pokud k datu nabytí vlastnického práva je předmětná stavba součástí pozemku (či práva stavby), bylo by aplikováno osvobození dle ustanovení § 7 odst. 1 písm. a) zákonného opatření, tj. bylo by přiznáno osvobození nabytí vlastnického práva k pozemku (právu stavby), jehož součástí je předmětná stavba.