Odpověď na dotaz k aplikaci zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů

Dotaz:

Vztahuje se ustanovení § 8 zákonného opatření o věcném osvobození jednotek od daně z nabytí nemovitých věcí rovněž na převod rodinného domu, který je majetkem bytového družstva a slouží k uspokojování bytových potřeb člena družstva?

Na základě žádosti člena družstva připravujeme smlouvu o úplatném převodu domu do vlastnictví člena družstva a nejsme si jisti, zda se na tento převod bude vztahovat výše uvedené ustanovení zakládající právo na osvobození převodu od daně z nabytí nemovitých věcí, když v daném případě nebude převáděna jednotka ale rodinný dům.

Odpověď:

Podle ustanovení § 8 odst. 1 zákonného opatření:
„Od daně z nabytí nemovitých věcí je osvobozeno nabytí vlastnického práva k jednotce, která zahrnuje družstevní byt nebo družstevní nebytový prostor, který je garáží, sklepem nebo komorou, a nezahrnuje jiný nebytový prostor, je-li nabyvatelem fyzická osoba, která je nájemcem tohoto družstevního bytu nebo družstevního nebytového prostoru.“

Pojem jednotka je definován v ustanovení § 1159 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, takto: „Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.“ Dle tohoto pojetí byt (nebytový prostor nebo soubor bytů a nebytových prostorů) a spoluvlastnický podíl na společných částech nemovité věci (domu a zastavěnému pozemku) tvoří neoddělitelné součásti jednoho celku, jednoho vlastnického objektu s vlastností nemovité věci. Předmětem vlastnického práva tedy není dům či spoluvlastnický podíl na domě, ale jednotka, kterou tvoří byt (či nebytový prostor) a podíl na společných částech nemovité věci.

Pojem "jednotka" byl do právní úpravy vlastnictví bytů v českém právním řádu zaveden s účinností k 1. 5. 1994 zákonem č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů). Vzhledem k ustanovení § 56 zákonného opatření se pro účely daně z nabytí nemovitých věcí posuzují stejně jak jednotky vymezené podle občanského zákoníku, tak jednotky vymezené podle zákona o vlastnictví bytů.

Pokud se jedná o pojem rodinný dům, je definován v § 2 písm. a) bod 2 vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „vyhláška č. 501/2006 Sb.“), jako „Stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní podlaží a jedno podzemní podlaží a podkroví.“ S odkazem na citované ustanovení vyhlášky č. 501/2006 Sb. je stejná definice uvedena i v příloze k vyhlášce č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška), jako způsob využití stavby rodinný dům.

Pojmy jednotka a rodinný dům označují zcela odlišné nemovité věci a tyto pojmy nelze zaměňovat. Osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí podle ustanovení § 8 zákonného opatření proto nelze aplikovat v případě nabytí vlastnického práva k rodinnému domu z vlastnictví družstva do vlastnictví člena družstva, i když slouží k uspokojování jeho bytových potřeb. Podmínky pro uplatnění osvobození podle citovaného ustanovení jsou kumulativní, a proto musí být splněny všechny zároveň.