Pronajímatel

• Registrace k dani z příjmů fyzických osob
• Příjmy z nájmu dle § 9 ZDP
• Základ daně a daňová ztráta
• Nezdanitelné části základu daně
• Slevy na dani
• Daňové zvýhodnění
• Zálohy a daň z příjmů fyzických osob

Registrace k dani z příjmů fyzických osob

Poplatník daně z příjmů fyzických osob nemá z důvodu zahájení pronájmu ani z důvodu přijetí příjmu z nájmu registrační povinnost.

Příjmy z nájmu dle § 9 ZDP

Příjmy z nájmu, pokud nejde o příjmy ze závislé činnosti (§ 6 ZDP), příjmy ze samostatné činnosti (§ 7 ZDP) nebo příjmy z kapitálového majetku (§ 8 ZDP), jsou:

• příjmy z nájmu nemovitých věcí nebo bytů,
• příjmy z nájmu movitých věcí, kromě příležitostného nájmu podle (§ 10 odst. 1 písm. a) ZDP).

Bytem se rozumí označení místa nikoliv věci, která je způsobilá být předmětem vlastnického práva (taková věc je označena jako jednotka podle §§ 1158-1222 občanského zákoníku).

Příjmy z nájmu plynoucí manželům ze společného jmění manželů, se zdaňují jen u jednoho z manželů, a to i v případě, že plynou z více pronajatých nemovitých věcí nebo movitých věcí, a to i rozdílného charakteru (např. dům, byt, chata, garáž, pozemek).

Ustanovení zákona upravující nájem se použije i pro pacht.

Při pachtu obchodního závodu je příjmem propachtovatele, který nevede účetnictví, také:

• hodnota pohledávek a dluhů, s výjimkou dluhů, jejichž úhrada by byla výdajem snižujícím základ daně, které přecházejí na pachtýře, není-li dohodnuta jejich úhrada. Je-li dohodnuta částečná úhrada pohledávek a dluhů, s výjimkou dluhů, jejichž úhrada by byla výdajem snižujícím základ daně, je příjmem jejich hodnota. Je-li dohodnuta úhrada pohledávek a dluhů, s výjimkou dluhů, jejichž úhrada by byla výdajem snižujícím základ daně, vyšší, než je jejich hodnota, je příjmem tato vyšší cena,
• neuhrazený rozdíl mezi hodnotou věcí v obchodním závodu na začátku pachtu a jejich vyšší hodnotou při ukončení pachtu stanovenou podle zvláštního právního předpisu (zákona o oceňování) nebo podle údajů uvedených v účetnictví pachtýře, vedeném podle zvláštních právních předpisů (zákona o účetnictví).

Základ daně se nebude zvyšovat dle tohoto ustanovení v případech, kdy bude z titulu operací popsaných v tomto ustanovení zvyšován na základě jiných ustanovení tohoto zákona. Pro účely tohoto ustanovení se nepoužije ustanovení § 23 odst. 13 ZDP.

Základ daně a daňová ztráta

Základem daně (dílčím základem daně) jsou příjmy uvedené z nájmu snížené o výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení. Příjem z nájmu plynoucí nerezidentům je, s výjimkou příjmů z nájmu nemovitých věcí nebo bytů, samostatným základem daně pro zdanění zvláštní sazbou daně (§ 36 ZDP).

Neuplatní-li poplatník výdaje prokazatelně vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů, může je uplatnit ve výši 30 % z příjmů z nájmu (paušální výdaje), nejvýše však do částky 600 000 Kč.

Způsob uplatnění výdajů dle předchozího bodu nelze zpětně měnit.

Uplatní-li poplatník paušální výdaje, jsou v částkách výdajů zahrnuty veškeré výdaje poplatníka vynaložené v souvislosti s dosahováním příjmů z nájmu.

Poplatník, který uplatňuje paušální výdaje je povinen vždy vést záznamy o příjmech a evidenci pohledávek vzniklých v souvislosti s nájmem.

Poplatníci mající příjmy z nájmu a uplatňující u těchto příjmů skutečné výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení vedou záznamy o příjmech a výdajích vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů v časovém sledu, evidenci hmotného majetku, který lze odpisovat, evidenci o tvorbě a použití rezervy na opravy hmotného majetku, pokud ji vytvářejí, evidenci o pohledávkách a dluzích ve zdaňovacím období, ve kterém dochází k ukončení nájmu, a mzdové listy, pokud vyplácejí mzdy.

Pokud se však poplatníci rozhodnou vést účetnictví, přestože k tomu nejsou podle účetních předpisů povinni, pak postupují podle těchto předpisů, budou-li takto postupovat po celé zdaňovací období, přitom se movitý i nemovitý majetek, o kterém je účtováno, nepovažuje za obchodní majetek ve smyslu daně z příjmů fyzických osob.

Do základu daně se nezahrnují příjmy osvobozené od daně a příjmy, pro které je dále stanoveno, že se z nich daň vybírá zvláštní sazbou daně podle § 36 ze samostatného základu daně, pokud § 36 odst. 6 nebo 7 ZDP nestanoví jinak. Do základu daně se nezahrnují příjmy zahrnuté do samostatného základu daně.

Pokud podle účetnictví nebo podle záznamů o příjmech a výdajích přesáhnou výdaje příjmy, je rozdíl ztrátou.

O ztrátu se sníží úhrn dílčích základů daně zjištěných podle jednotlivých druhů příjmů uvedených v § 7 až 10 ZDP.

Daňovou ztrátu, kterou nelze uplatnit při zdanění příjmů ve zdaňovacím období, ve kterém vznikla, lze odečíst od úhrnu dílčích základů daně v 5 následujících zdaňovacích obdobích.

Podle § 34 odst. 1 ZDP lze uplatnit ztrátu ve 2 zdaňovacích obdobích bezprostředně předcházejících zdaňovacímu období za které se daňová ztráta stanoví (ztrátu za rok 2023 lze uplatnit za roky 2021 a 2022).

Daňový subjekt se může vzdát práva na uplatnění ztráty pro zdaňovací období následující po období, za které se ztráta stanoví, toto oznámení musí podat ve lhůtě pro podání daňového přiznání za období, za které se ztráta stanoví. Vzdání práva nelze vít zpět a má účinky pro všechny následující zdaňovací období. Za předcházející období lze odečíst ztrátu pouze do souhrnné výše 30 mil. Kč.

Pokud se daňový subjekt vzdá práva na uplatnění ztráty pro zdaňovací období následující po období, za které se ztráta stanoví, lhůta pro stanovení daně za období, za které byla ztráta stanovena a za období, ve kterém byla uplatněna, končí současně se lhůtou pro stanovení daně za období, ve kterém byla ztráta stanovena. (ztráta za rok 2023 - daňové přiznání 2. 4. 2024, lhůta končí 1. 4. 2027 i když je vyměřena ztráta a stejná lhůta za roky 2021 a 2022, pokud v nich byla tato ztráta uplatněna).

Nezdanitelné části základu daně

Od základu daně lze odečíst nezdanitelné části základu daně, mezi které patří:

• bezúplatná plnění (dary),
• úroky z úvěrů na financování bytových potřeb (ze stavebního spoření, hypotečního úvěru, z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou, bankou v souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření nebo s hypotečním úvěrem),
• příspěvek na penzijní připojištění se státním příspěvkem, penzijní pojištění a doplňkové penzijní spoření,
• pojistné na soukromé životní pojištění,
• členské příspěvky zaplacené odborové organizaci,
• úhrady za zkoušky ověřující výsledky dalšího vzdělávání.

Podrobněji Aktuálně k dani z příjmů fyzických osob za zdaňovací období 2023.

Slevy na dani

Daňové zvýhodnění

Poplatník má nárok na daňové zvýhodnění na vyživované dítě žijící s ním ve společně hospodařící domácnosti na území členského státu Evropské unie nebo státu tvořícího Evropský hospodářský prostor podle následující tabulky.

Tabulka: daňové zvýhodnění - § 35c ZDP

Poplatník o daňové zvýhodnění sníží daň vypočtenou podle § 16 ZDP, případně sníženou podle §35 nebo § 35ba nebo 35bb ZDP. Daňové zvýhodnění může poplatník uplatnit formou slevy na dani.

Podrobněji Aktuálně k dani z příjmů fyzických osob za zdaňovací období 2023.

Zálohy a daň z příjmů fyzických osob

Nemusí platit poplatník:

• který má příjmy pouze ze závislé činnosti (pokud se nejedná o příjmy ze zahraničí) – zálohu odvádí každý měsíc jeho zaměstnavatel,
• který má kromě příjmů ze závislé činnosti i příjmy z jiných zdrojů, ale příjmy ze závislé činnosti činí 50 % a více,
• jehož daňová povinnost za zdaňovací období byla nižší než 30 000 Kč,
• z příležitostných příjmů podle § 10 ZDP,
• zůstavitel ode dne jeho smrti.

Musí platit poplatník:

• jehož poslední známá daňová povinnost přesáhla 30 000 Kč, avšak nepřesáhla 150 000 Kč, a to ve výši 40 % poslední známé daňové povinnosti; první záloha je splatná do 15. dne šestého měsíce zdaňovacího období a druhá je splatná do 15. dne dvanáctého měsíce zdaňovacího období; výše pololetní zálohy se zaokrouhluje na celé stokoruny nahoru,
• jehož poslední známá daňová povinnost přesáhla 150 000 Kč, a to ve výši 1/4 poslední známé daňové povinnosti; první záloha je splatná do 15. dne třetího měsíce zdaňovacího období, druhá záloha je splatná do 15. dne šestého měsíce zdaňovacího období, třetí záloha je splatná do 15. dne devátého měsíce zdaňovacího období a čtvrtá záloha je splatná do 15. dne dvanáctého měsíce zdaňovacího období; výše čtvrtletní zálohy se zaokrouhluje na celé stokoruny nahoru.

V roce 2024 jsou zálohy na daň a daň z příjmů fyzických osob splatné:

• do 15. 3. 2024 (první čtvrtletní záloha),
• do 2. 4. 2024 (platba daně),
• do 17. 6. 2024 (druhá čtvrtletní nebo první pololetní záloha),
• do 1. 7. 2024 (platba daně),
• do 16. 9. 2024 (třetí čtvrtletní záloha),
• do 16. 12. 2024 (čtvrtá čtvrtletní nebo druhá pololetní záloha).