Informace pro poplatníky daně z nemovitých věcí k určení sazby daně u zdanitelné stavby/jednotky užívané na základě nájmu k bydlení nebo užívané k ubytování včetně ubytovacích služeb
Pro zatřídění zdanitelné stavby/jednotky do příslušné sazby daně by měl poplatník daně z nemovitých věcí při vyplňování daňového přiznání v první řadě posoudit, zda a v jakém rozsahu jsou užívány k bydlení či jsou užívány k ubytování včetně ubytovacích služeb. Posouzení by mělo být následující:
Podle ustanovení § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“) se pronajímatel nájemní smlouvou zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.
Podle § 2326 občanského zákoníku se ubytovatel smlouvou o ubytování (o přechodném nájmu) zavazuje poskytnout ubytovanému přechodně ubytování na ujednanou dobu nebo na dobu vyplývající z účelu ubytování v zařízení k tomu určeném a objednatel se zavazuje zaplatit ubytovateli za ubytování a za služby spojené s ubytováním ve lhůtě stanovené ubytovacím řádem, popřípadě ve lhůtě obvyklé.
Zásadní pro posouzení sazby daně je charakter a časový úsek, v rámci něhož je zdanitelná stavba/jednotka užívána, tzn., zda je umožněno relativně dlouhodobé užívání zdanitelné stavby/jednotky za účelem zajištění bytové potřeby nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti, nebo zda je umožněno krátkodobé užívání zdanitelné stavby/jednotky, tj. za účelem rekreace, ubytování studentů, sezonních pracovníků apod.
Dále je třeba hodnotit poskytování souvisejících služeb. Charakteristické pro nájem je, že pronajímatel zajistí nájemci po dobu nájmu pouze nezbytné služby, kterými jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. Další služby, jako je např. úklid prostor užívaných nájemcem, poskytování lůžkovin, výměna ložního prádla nebo toaletních potřeb, institut nájmu obecně nepředpokládá a tyto jsou již nad jeho rámec. Stejně tak případné poskytování stravování (i např. jen snídaně) v souvislosti s užíváním zdanitelné stavby/jednotky již znamená, že nejde o nájem. Na základě těchto případných „doplňkových plnění“ lze tedy rovněž usuzovat na charakter užívání zdanitelné stavby/jednotky. Rozdíl mezi nájmem a ubytováním (ubytovací službou) lze shledat rovněž v provádění běžné údržby nebo drobných oprav v užívaném prostoru. V případě nájmu se předpokládá provádění těchto činností nájemcem, kdežto v případě ubytování (ubytovací služby) nelze provádění těchto činností ubytovaným předpokládat.
Rozdíl mezi nájmem a ubytováním vymezil ve svém rozsudku č. j. 6 Af 20/2020-28 ze dne 19. srpna 2021 rovněž Městský soud v Praze, podle kterého není příliš podstatné, zda je nájem vymezen jako tzv. „holý nájem“, ale jak je tato činnost prováděna (např. zda se jedná o pravidelnou činnost, poskytuje se na relativně krátkou či předem vymezenou přechodnou dobu, je nabízena způsobem, který svědčí o zacílení na osoby, které hledají uspokojení potřeby přechodného ubytování, cena je vázána na krátké časové období).
Zdanitelná stavba/jednotka je považována za užívanou k podnikání i když není zrovna k 1. lednu zdaňovacího období zrovna obsazena. Charakteristickým znakem podnikání je sice mimo jiné jeho soustavnost, ale požadavek na soustavnost však neznamená, že každý den je poskytnuta finální služba. Podnikání v sobě zahrnuje nejen samo poskytnutí služby spotřebiteli, ale také činnosti související s tím, že služba bude poskytnuta, tedy nabízení nemovité věci k užívání, její údržbu apod. Pokud poplatník nabízí zdanitelné stavby/jednotky k užívání nikoliv formou krátkodobého nájmu, ale ve formě ubytování, správce daně může přihlédnout i ke skutečnosti, že disponuje odpovídajícím živnostenským oprávněním. Pro účely daně z nemovitých věcí je tak rozhodné, zda k 1. lednu příslušného zdaňovacího období trvá jeho podnikání ve vztahu k předmětné zdanitelné stavbě/jednotce (poskytování ubytovacích služeb, nebo činnosti související s poskytováním ubytovacích služeb, jako např. nabízení na trhu apod.), a to bez ohledu na skutečnost, zda poplatník disponuje odpovídajícím živnostenským oprávněním. I v případě těchto zdanitelných staveb/jednotek se tak jedná o situaci obdobnou hotelům, které jsou bez ohledu na jejich obsazenost k 1. lednu příslušného zdaňovacího období zdaněny sazbou daně podle § 11 odst. 1 písm. d) bod 3. zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o dani z nemovitých věcí), která činí 10 Kč za 1 m2 zastavěné plochy nebo upravené podlahové plochy. Správce daně posuzuje účel užití předmětné zdanitelné stavby/jednotky, tj. k čemu je zdanitelná stavba/jednotka primárně určena a skutečně užívána. Pokud se nabízí na internetovém portálu nájem těchto nemovitých věcí včetně ubytovacích služeb, lze dovodit, že tyto zdanitelné stavby/jednotky jsou užívány k podnikání, a to bez ohledu na skutečnost, zda jsou k 1. lednu příslušného zdaňovacího období k tomuto účelu využity. V těchto případech se použije sazba daně § 11 odst. 1 písm. d) bod 3. zákona o dani z nemovitých věcí u zdanitelné stavby, která činí 10 Kč za 1 m2 zastavěné plochy nebo upravené podlahové plochy. Skutečnost, že zdanitelná stavba/jednotka není po určitou dobu užívána k jinému účelu, protože je „připravena“ k nabízení nájmu či ubytování (včetně ubytovacích služeb), je jedním ze znaků, že se jedná o zdanitelnou stavbu/jednotku užívanou pro podnikání. Stejně tak není rozhodující, zda např. rekreanti nabízené ubytovací služby během svého pobytu využijí či nikoli. Pokud jsou na internetovém portále nabízeny, lze z této skutečnosti při správě daní bez dalšího vycházet.
V případě, že je zdanitelná stavba/jednotka dlouhodobě pronajata za účelem zajištění bytové potřeby nájemce a popřípadě i jeho členů domácnosti, přičemž nedochází zároveň k poskytování služeb shora uvedených, nepovažuje se za zdanitelnou stavbu/jednotku užívanou pro podnikání a uplatní se sazba daně podle § 11 odst. 1 písm. a) zákona o dani z nemovitých věcí u zdanitelné stavby, která činí 2 Kč za 1 m2 zastavěné plochy nebo upravené podlahové plochy nebo sazba daně podle § 11 odst. 1 písm. f) zákona o dani z nemovitých věcí u zdanitelné jednotky, která činí taktéž 2 Kč za 1 m2 zastavěné plochy nebo upravené podlahové plochy.
Z pohledu zákona o daních z příjmů jsou příjmy z krátkodobého nájmu (ubytovací služby) řazeny do příjmů ze samostatné činnosti podle § 7 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDP“). Tento jednotný přístup Finanční správy České republiky se týká nejen poplatníků využívajících internetových platforem, ale všech poplatníků, kteří nabízejí zdanitelné stavby/jednotky (byty, případně celé rodinné domy, chaty či chalupy) ke krátkodobému ubytování vlastním jménem, ať už prostřednictvím sítě Internet, nebo prostřednictvím inzerátů, přes známé apod. Takové příjmy nelze zařadit do příjmů z nájmu podle § 9 ZDP, neboť nejde o nájem, ale o ubytovací služby.
